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“灰色地带”被监管 房地产企业融资四面楚歌

[时间:2021-06-25 17:22来源:未知作者:admin浏览:]

  被资本市场戏称为“三傻”之一的万科A(26.570,0.38,1.45%),估值又跌至了历史低点,即便公司员工持股计划增持,亦未能阻止股价下跌的颓势。截至5月24日收盘,万科股价报收26.19元,较3月初33.5元的高点已跌去两成。

  自“三道红线”流出以来,房企以高杠杆支撑增速的模式被瓦解,这是板块低迷的重要因素之一。而近日信息显示,房地产供应链非标融资有收紧趋势,基金子公司对该类产品的备案被叫停,再次折射出房企融资艰难的现状。

  对此有投资机构人士告诉第一财经,确实听到上述传闻,房地产供应链类非标产品是开发商融资渠道之一,如果被围堵融资难度会进一步加大。一位私募机构人士、一位千亿房企CFO均证实了上述消息的真实性。

  地产板块此轮下跌,受“三道红线月初,上证地产指数曾站上7120点,但自8月份融资新规则流出后,板块表现一路向下,甚至曾于今年2月初跌破6000点。

  身处资金密集型行业,融资环境的风吹草动都会对房企有所影响。近日,房地产供应链类非标产品收紧的传闻,再次触动了市场敏感的神经。

  消息显示,基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品,主要是购房尾款资产。通过基金子公司等资管计划作为通道的“非标”融资此前一直存在,但该协会窗口指导机构,要求暂停此类产品备案。

  多位业内相关人士证实了该消息的真实性。“房地产供应链类非标产品主要是险资渠道和基协渠道。”某千亿房企CFO对第一财经表示,他所在的企业发行的均为标准化产品,目前未受上述监管收紧影响。

  一位投资机构人士也告诉记者,确实听闻中基协要求暂停房地产供应链非标业务,主要是基金子公司的产品,供应链ABS等标准化产品不受影响,但目前发行人也比较困难。“房企本身融资就比较难,又少了一个渠道。”

  房地产供应链融资,即以房企应收账款作为基础资产发行资产支持证券进行融资。标准化的房地产供应链产品主要指在交易所发行的ABS和在银行间市场发行的ABN;非标产品主要由信托机构、券商资管基金子、证券公司等发起。

  此次监管动向,主要涉及非标准化的供应链类产品。以基金子发起的私募资管计划为例,其交易结构为:基金子作为管理人设立资产管理计划,受让保理公司归集的建筑公司对房企的应收债权,房企则将自身信用嵌入产品。

  近两年,房企其他融资渠道受限,不断通过供应链ABS方式进行融资。中指院数据显示,2020年房地产供应链ABS发行规模共计1846.7亿元,金光佛高手论坛00676同比增长18.0%,在房地产ABS发行总规模中占比59.1%。

  安信证券认为,房企参与供应链融资有三方面好处。一是延长付款账期;二是隐藏有息负债,供应链融资对应房企资产负债表内的应付账款,不在有息负债内,可美化净负债率等指标;三是节约土地增值税等成本。

  西政资本也表示,房地产供应链融资天然带有融资出表的动机和属性。比如房企通过商票等形式完成对自己可控的施工单位、材料供应商的款项支付后,后者利用对开发商的应收账款取得融资,并通过各种方式变相回流给开发商。

  值得注意的是,由于供应链融资的原始权益人是保理公司,在过去一段时间内一度不被作为房地产融资进行监管。标准化的供应链类产品ABS和ABN,则分别在2019年、2020年才被限制只可借新还旧。

  安信证券称,如果基金子公司备案房地产供应链类产品被暂停,该变动为非标监管领域的“政策补丁”。此前,这类产品因不被列为房地产融资,而不违反中基协《备案管理规范第4号》的规定。

  业内认为,当前房地产供应链融资以标准化的ABS、ABN为主流,非标占比相对不高,而前者监管相对稳定,对行业大部分公司的影响相对有限。

  但安信证券指出,该监管动向反映出“房住不炒”的调控基调未改变,监管对房地产融资的规范一直在持续;如果进一步推进,需对非标融资较多的房企保持关注,其再融资稳定性可能受影响。

  一位投资机构人士则称,如果监管暂停“基金子+供应链非标产品”,房企融资渠道将进一步收窄,融资难度会继续加大。

  因非标数据不可获得,从房地产供应链ABSABN情况看,存量余额在100亿以上的房企有5家,为万科、远洋、碧桂园、龙湖和绿城,存量分别为577.3亿、514.0亿、140.0亿、119.4亿、104.7亿元,该数据基于安信证券。

  西政资本认为,房地产供应链非标产品被堵,显示出中基协对房地产供应链融资纳入涉房融资进行监管的决心。这也是继5月8日中基协通报资管计划不得投资购房尾款资产后,又一极具杀伤力的融资监管措施。

  实际上,诸多信号均显示出,房企融资环境趋紧的苗头并未扭转,开发商找钱已越来越难。

  近日,中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划·案例通报(2021年第2期 总第2期)》,同样提到了资管计划投资购房尾款资产的问题。

  该协会认为,资管计划投资购房尾款,虽不属于正向列举的禁止投向,但实质上为房地产企业资金周转提供便利,一定程度上增加了房地产企业融资杠杆,与国家产业政策及“房住不炒”的导向不符。

  为进一步规范此类业务,协会已将前述情况报告至监管部门,并开展专项抽查工作。同时,证券期货经营机构不得新设资管计划投资购房尾款资产,存量产品应有序压降购房尾款投资规模,到期后不得展期。

  从公开市场发债数据看,房企融资环境也不容乐观。贝壳研究院数据显示,2021年4月,房企境内外债券融资共发行90笔,较上月减少8笔;发行规模折合人民币约936亿元,环比减少3.4%,同比减少7.3%。

  该研究院分析师认为,降负债是房企当前重要目标,不少房企下调了新增发债规模增速,预期二季度房企债券融资规模受偿债规模、土地双集中政策以及房企自身销售回款等因素影响,会出现阶段性波动。

  一位券商人士告诉记者,集中供地之下,大型龙头及央企迎来发展机遇,但它们能否利用好红利也是考验。房地产的生意比以前难做了,未来的赢家属于拥有核心竞争力、强运营能力、多元发展能力的企业。

  不过,多位业内人士均表示,房企业绩增速较低的时间点基本上就是2020年,经过2017、2018年高价地的集中释放,2021年随着行业销售规模进入相对增长的阶段,房企利润率也有望得到修复。

  对地产股来说,在调控政策及行业基本面影响下,地产板块仍在低谷艰难徘徊。海通证券(11.640,0.26,2.28%)研报指出,虽然地产行业平稳发展,但万得房地产指数走势依旧偏弱,没有摆脱向下运行的态势,尚没有企稳迹象。

  据中信建投(33.480,2.61,8.45%)测算,近期集中供地的各城中,重庆、无锡、杭州、www.20139.com,北京的地货比在60%以上,其中杭州的各项目平均隐含毛利率则在12.8%,无锡的为17.4%,重庆则仅有6.7%,房企赚钱越来越难已是事实。

  海通证券认为,经过几个月的向下调整,目前房地产指数面临企稳反弹的窗口期。一季度我国房地产行业景气度不错,因偏低的估值和较高的业绩确定性,行业龙头和部分二线龙头具有较高的安全边际。

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